전세계약시 유의사항, 2025년 최신판 전세 계약 체크리스트

전세계약은 단순히 집을 구하는 거래 이상의 의미를 갖습니다.
계약자는 수천만 원에서 수억 원에 이르는 전세보증금을 타인의 부동산에 담보 없이 맡기는 것이기 때문에, 이 자체가 상당한 금융 리스크를 내포하고 있습니다.

특히 최근 전세사기, 이중계약, 깡통전세 등은 사회적 문제로도 대두되고 있습니다.

따라서 전세계약 이전에 계약 구조의 안정성, 보증금 회수 가능성, 법적 보호 요건을 체크하는 것이 필수입니다.

이 글에서는 임차인 입장에서 꼭 확인해야 할 전세계약시 유의사항을 구조적으로 정리해드립니다.

 

 

전세보증금, 어떻게 하면 안전하게 보호할 수 있을까?

 

전세계약의 핵심은 단연 ‘보증금’입니다.

전세계약 체결 전에는 해당 부동산의 권리 상태와 담보 여력을 먼저 분석해야 합니다.

 

 

등기부등본 분석은 기본

계약 전 등기부등본을 반드시 확인해야 하며, 실무에서는 계약 전과 잔금 전 최소 2회 이상 열람을 권장합니다.

주요 확인 항목은 아래와 같습니다.

• 갑구: 소유권 변동, 가압류, 압류 등 권리침해 여부
• 을구: 근저당권·전세권·임차권 등 담보물권 유무
  •  계약 상대방이 실소유자인지 확인
  •  선순위 담보권이 보증금을 침해하지 않는 구조인지 체크
  •  특히 근저당권 설정액과 설정순위가 중요

 

대항력과 우선변제권 확보: 전입신고와 확정일자

계약 이후 즉시 전입신고와 확정일자를 받아야 대항력과 우선변제권이 발생합니다.

• 대항력: 전입신고 + 실거주 → 제3자에게 임차권 주장 가능
• 우선변제권: 확정일자 기준으로 후순위 채권자보다 먼저 보증금 회수 가능
  • 이 두 권리는 주택임대차보호법상 임차인 권리 보호의 핵심 조건입니다.
  • 계약서 원본 지참 후 주소지 관할 주민센터에서 당일 처리 가능

Tip. 계약 당일 확정일자를 받기위해서 가급적 평일 계약을 추천합니다

 

 

HUG 등 가입 여부 사전 협의

HUG, SGI서울보증 등의 전세보증금 반환보증 가입을 고려할 수 있습니다.
임대인의 동의가 필요하며, 선순위 근저당이 높으면 가입 거절될 수 있으므로 사전에 가입 가능 여부를 확인하고 계약서 특약으로 명시하는 것이 바람직합니다.

 

 

 

 

전세계약서 작성 시 실무 체크리스트

 

공인중개사 입장에서는 표준 임대차계약서 양식을 기반으로 하되, 실제 거주 조건에 맞춰 세부 항목 조정과 특약 기재를 꼼꼼히 진행해야 합니다.

 

 

필수 기재 항목

• 정확한 주소: 건물명, 동·호수, 층수까지 명시
• 계약금·중도금·잔금 스케줄
• 보증금 총액, 계약기간, 전입일
• 열쇠 인계 시점, 관리비 분담 범위

 

 

특약사항 구성

특약은 분쟁 예방의 핵심입니다. 다음 예시들을 고려해 구성할 수 있습니다.

• 보일러 교체·수도관 수리 책임 주체
• 옵션 상태 유지 조건(냉장고, 세탁기 등)
• 전세금 반환기일 연기 가능 조건
• 월세 전환 조건(원하는 경우에 대비)
• HUG 등 미가입 시 계약 해지 가능 특약 등

Tip. 서면 특약은 구두 합의보다 법적 효력이 높고 명확한 입증 수단이 됩니다.

 

 

계약서 사본과 중개사 날인

계약서 원본은 임차인·임대인 각 1부 보관하고, 공인중개사의 사무소 등록번호, 연락처, 실명, 인감 날인이 있어야 중개행위로서의 법적 보호를 받을 수 있습니다.

또한 실무에서는 계약서 외에 중개대상물 확인·설명서 등을 첨부하는 것이 원칙입니다.

Tip. 국세, 지방세 완납증명서 확인도 놓치지 마세요!

 

 

 

 

전세계약 전후로 반드시 확인해야 할 실무 사항

 

전세계약은 계약서 작성으로 끝나지 않습니다.

이후에도 입주 전 검수, 계약갱신, 중도 해지 시 처리 절차까지 일관된 관리가 필요합니다.

 

 

입주 전 확인 사항

콘센트, 전등, 창호, 싱크대, 가스 등 이상 여부 확인

사진 및 동영상 기록 필수 (특히 곰팡이, 물때, 금 간 벽체 등)

스마트폰으로 날짜가 표기되게 촬영 → 향후 분쟁 시 유효

 

 

계약 갱신 시 유의사항

2020년 개정된 주택임대차보호법에 따라, 임차인은 2년 계약 만료 6개월~1개월 사이에 계약갱신청구권을 사용할 수 있습니다.

단, 임대인이 실거주 사유를 증명하거나 정당한 갱신 거절 요건이 있을 경우 갱신이 불가합니다.
→ 이사 준비, 전세자금 대출 일정 등을 고려해 만기 2~3개월 전부터 협의 시작하는 것이 안전합니다.

 

 

전세사기·깡통전세 예방 실전 노하우

 

최근 뉴스에 자주 등장하는 전세사기와 깡통전세는 대부분 ‘시세와 전세금의 불균형’에서 비롯됩니다.

계약 전 반드시 담보가치 분석과 전세가율 확인이 필요합니다.

 

전세가율이란?

전세보증금 ÷ 매매가 × 100 (%)
→ 80% 이상: 위험 신호
→ 90% 이상: 깡통전세 의심

→ 신축 오피스텔, 구축 다가구주택에서 특히 자주 발생합니다.

 

 

집주인의 채무 상황 확인

등기부등본에서 근저당권 외에도 가압류·압류 기록 확인

신용정보, 세금체납 여부는 확인이 어려우나, 다주택자나 갭투자자(매매가 대비 전세금이 높음)는 사고 위험이 높음

 

 

전세보증금 반환보증 가입 가능 여부 사전 점검

HUG의 경우 ‘보증금 비율’, ‘시세 대비 보증금’, ‘등기부 상 권리관계’로 가입 가부가 나뉩니다.
→ 가입 거절 시에는 해당 매물 자체를 계약 대상에서 제외하는 것도 고려해야 합니다.

→ 가입 조건은 실시간 변동되므로, 중개사가 HUG 보증가입가능 매물 조회 시스템을 활용할 수 있어야 합니다.

 

 

 

 

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‘검증’과 ‘기록’이 전세 리스크를 줄입니다

전세계약은 감이 아닌, 데이터와 절차 기반의 계약 구조화 작업입니다.
공인중개사의 역할은 단순히 연결해주는 것이 아니라, 계약 안정성을 보장하는 구조를 설계하는 것에 가까워야 합니다.

요약하면 다음의 다섯 가지 체크리스트만 지켜도 전세계약의 대부분 리스크는 사전에 차단 가능합니다.

• 등기부등본 2회 이상 확인 (계약 전/잔금 전)
• 확정일자 + 전입신고로 대항력 확보
• HUG 등 가입 여부 계약 전 협의
• 전세계약서 내 특약 꼼꼼히 기재
• 입주 전 상태 확인 후 사진기록 보관

‘전세계약시 유의사항’은 단순한 팁이 아니라 내 전 재산을 지키는 법률적 장치입니다.
임대차는 누구나 할 수 있지만 안전한 임대차는 준비한 사람만이 누릴 수 있습니다.