지목 변경·토지 관련 인허가 : 농지를 대지로 변경하는 방법 총정리
농지를 대지로 변경하는 과정은 단순한 신청만으로 해결되지 않습니다.
2025년 기준, 반드시 농지전용허가, 개발행위허가, 지목 변경 신청 등 여러 단계를 순차적으로 거쳐야 합니다.
또한 지자체마다 세부 절차와 필요 서류, 심사 기간이 다를 수 있어 철저한 준비가 필요합니다.
농지를 대지로 전환하면 토지 활용도가 급격히 높아져 건축이 가능해지지만, 동시에 농지보전부담금과 공시지가 상승에 따른 세금 부담도 커질 수 있습니다.
이 글에서는 농지를 대지로 바꾸기 위한 절차, 조건, 소요 기간, 유의사항까지 상세하게 알려드립니다.
🌱 농지를 대지로 변경하면 어떤 점이 달라지나요?
농지를 대지로 변경하면 토지의 법적 성격과 활용도가 완전히 달라집니다.
✅ 변경 후 효과
- 주택·창고·상가 건축 가능
- 담보 가치 상승
- 공시지가 및 재산세 상승
💡 주의
단순히 ‘대지로 바꾼다’는 계획만으로는 불가능하며, 관계 법령의 허가를 반드시 받아야 합니다.
📋 농지를 대지로 변경하는 기본 절차
2025년 기준으로 농지를 대지로 바꾸는 과정은 다음과 같은 순서로 진행됩니다.
1️⃣ 농지전용허가 신청
농지를 농지 외 용도로 사용하기 위해 필요한 첫 번째 허가입니다.
2️⃣ 개발행위허가 신청
토지 형질 변경(성토, 절토)과 건축을 위한 허가 절차입니다.
3️⃣ 지목 변경 신청
실제 사용 상태를 반영해 토지대장의 지목을 ‘대지’로 바꾸는 단계입니다.
4️⃣ 토지대장·등기부 등본 갱신
최종적으로 모든 절차가 완료되면 등기부에도 대지로 기재됩니다.
📝 농지전용허가 신청 방법
농지전용허가는 농지를 다른 용도로 전용할 때 반드시 필요한 절차입니다.
✅ 관할 부서
시·군·구청 농지 담당부서
✅ 주요 필요서류
- 농지전용허가신청서
- 사업계획서
- 토지이용계획 확인서
- 토지대장, 등기부등본
- 측량도면
- 인근 현황사진
✅ 심사 기준
- 농지보전 필요성
- 도시계획 적합 여부
- 주변 환경 영향
- 농업진흥지역 여부
💡 Tip
농업진흥지역에 속하면 허가가 매우 제한됩니다.
✅ 소요 기간
통상 1~2개월
🏗️ 개발행위허가 신청 방법
농지전용허가를 받고 나면, 다음 단계로 개발행위허가가 필요합니다.
✅ 개발행위허가란?
토지를 형질 변경하거나 건축을 하기 위한 허가로, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따릅니다.
✅ 신청 절차
- 구청 도시계획과에 신청
- 인허가 심사
- 조건부 승인 또는 보완 요청
- 허가 결정
✅ 주요 필요서류
- 개발행위허가신청서
- 설계도면
- 교통영향평가서(필요 시)
- 토목 설계자료
✅ 소요 기간
약 1~2개월
✅ 주의사항
개발제한구역, 보전녹지, 산지 등은 별도의 허가 및 협의 절차가 추가됩니다.
📑 지목 변경 신청 방법
농지전용허가와 개발행위허가를 모두 득하고 실제 토지가 대지 상태로 이용 중일 때, 최종 단계로 지목 변경 신청을 합니다.
✅ 관할 부서
구청 지적과
✅ 필요서류
- 지목 변경 신청서
- 농지전용허가증 사본
- 개발행위허가증 사본
- 토지대장
- 등기부등본
- 등록측량 성과도
✅ 소요 기간
7~15일 (단순 변경), 복잡 변경 시 1개월 이상
✅ Tip
지목 변경은 이용 상태가 완료된 후에만 신청할 수 있습니다.
🏷️ 농지보전부담금과 세금 영향
농지를 대지로 변경하면 농지보전부담금이 부과됩니다.
✅ 부담금 산정 기준
- 면적당 평균 공시지가
- 농지보전부담금 단가
✅ 납부 시기
농지전용허가 승인 후 30일 이내
✅ 세금 영향
- 재산세 상승
- 공시지가 상승
- 종합부동산세 기준 변동
💡 사례
농지 500㎡를 대지로 변경 시 농지보전부담금이 수백만원 발생할 수 있으므로, 사전 시뮬레이션이 중요합니다.
📆 단계별 예상 소요 기간 총정리
| 농지전용허가 | 1~2개월 |
| 개발행위허가 | 1~2개월 |
| 지목 변경 | 7~15일 (복잡 시 1개월) |
✅ 전체 평균
약 2~4개월
🛡️ 농지를 대지로 변경할 때 유의할 점
❗ 농업진흥지역
지목 변경 및 전용 허가가 사실상 불가하거나 매우 까다롭습니다.
❗ 개발제한구역(그린벨트)
사전 협의 필수, 불허 사례 많음
❗ 공유지
모든 공유자의 동의서 및 인감증명서 필요
❗ 허위 서류
발각 시 과태료 및 행정 처분
🏡 실제 사례로 알아보기
사례 1
대전 유성구 A씨는 농지를 대지로 전환하려 했으나, 농지전용허가 없이 지목 변경부터 신청해 반려되었습니다.
이후 농지전용허가 및 개발행위허가를 순차적으로 득하고 4개월 후에 최종 승인되었습니다.
사례 2
세종시 B씨는 농업진흥지역 내 농지였으나, 일부 면적이 해제된 것을 확인해 부분 허가로 진행하여 성공적으로 변경했습니다.
이처럼 철저한 사전 검토와 정확한 순서가 중요합니다.
농지를 대지로 변경할 때 가장 많이 발생하는 실수는 허가 순서를 착각하거나 일부 절차를 생략하는 것입니다.
예를 들어, 농지전용허가와 개발행위허가를 동시에 접수할 수 있다고 생각해 시간 절약을 시도하지만, 실제로는 농지전용허가 승인이 먼저 완료되어야 개발행위허가가 처리됩니다.
또한 일부 지자체에서는 사전 협의 없이 개발행위를 신청하면, 신청서 반려나 심사 지연이 자주 발생합니다.
이 때문에 전문가 상담과 사전 검토를 꼭 진행해야 하며, 계획 단계부터 구청 담당 부서와 절차를 공유하는 것이 좋습니다.
특히 농업진흥지역과 개발제한구역 여부는 승인 가능성을 좌우하므로, 토지이용계획확인서를 통해 미리 확인하는 것이 중요합니다.
📝 마무리
농지를 대지로 변경하는 것은 절차가 복잡하고 허가가 까다롭지만, 토지 가치 상승 효과가 매우 큽니다.
2025년 기준으로 반드시 농지전용허가 → 개발행위허가 → 지목 변경의 순서로 진행해야 하며, 서류와 기간을 충분히 고려해 계획을 세워야 합니다.
사전에 담당 부서와 상담하고, 필요한 허가 요건과 비용을 충분히 파악하세요.