지목 변경·토지 관련 인허가 : 지목 변경 비용
부자되는 부동산 글을 공유하는 '대전홈픽'입니다.
오늘은 그 동안은 지목 변경 방법에 대해 다루었는데 여기서 중요한 '지목 변경 비용'에 대해 적어보려고 합니다.
지목 변경에 어느 정도 예산이 필요한지, 허가, 공사, 세금까지 포함한 복합 비용에 대한 내용에 정리해보도록 하겠습니다.
📌 지목 변경 비용이란?
'지목 변경 비용'이란, 토지의 법적 성격을 바꾸기 위해 발생하는 총비용을 말합니다.
여기엔 단순 변경 신청비용뿐만 아니라 다음과 같은 항목이 포함됩니다:
- 인허가 비용 (농지전용허가, 산지전용허가 등)
- 형질 변경 공사비
- 설계 및 도면 비용
- 감정평가 또는 측량 비용
- 세금 (취득세, 등록세, 농지보전부담금 등)
- 행정대행 수수료
👉 지목 변경의 종류에 따라 비용은 수십만 원에서 수천만 원까지 차이 납니다.
📂 2025년 기준 지목 변경 절차별 예상 비용
1️⃣ 인허가 관련 비용
| 농지전용허가 | 10~30만 원 | 면적에 따라 상이 |
| 산지전용허가 | 30~100만 원 | 보전산지일 경우 승인 매우 어렵고 추가 심사 발생 |
| 개발행위허가 | 50만~300만 원 | 건축 계획 포함 시 필수 |
※ 허가 과정에서 설계도서, 인근 주민 동의서 등을 요구하는 경우 별도 비용이 추가됩니다.
2️⃣ 형질 변경 공사비
형질 변경은 ‘지목 변경 비용’ 중 가장 비싼 항목입니다.
2025년 기준 평당 10만~25만 원 수준이며,
흙을 메우고, 배수로를 만들고, 진입로를 조성해야 할 수도 있어요.
예시:
- 임야 → 대지: 330㎡ (100평) × 15만 원 = 약 1,500만 원
- 답 → 대지: 배수로 작업 포함 시 약 1,200만 원 수준
✅ 공사 규모와 지역에 따라 견적 차이 큼
🧮 3️⃣ 측량 및 도면 작성 비용
지목 변경 시, 기존 경계가 불분명하거나 토지를 분할해야 하는 경우
지적측량 또는 도면 작성이 필요합니다.
| 지적측량 | 30만 ~ 80만 원 | 면적과 지형 조건에 따라 변동 |
| 개발행위 도면 | 50만 ~ 150만 원 | CAD, 위치도, 평면도 등 포함 |
✅ 특히 임야의 경우 등고선이 있는 지형에서는 측량 난이도가 올라가 비용도 높아져요.
💰 4️⃣ 지목 변경 관련 세금 항목
지목 변경은 부동산의 가치와 세금 구조를 바꾸는 행위이기도 합니다.
따라서 변경 후 추가 세금이 발생할 수 있습니다.
🔸 취득세
- 전 또는 답 → 대: 4~5%의 취득세 추가 부과 가능성
- 지역별 감정가 기준으로 부과
🔸 등록면허세
- 지목 변경 등기 시 0.2% 부과
- 기본세율이지만 고가 토지일 경우 액수가 커짐
🔸 농지보전부담금
- 농지를 대지로 변경할 때 가장 큰 변수
- 2025년 기준, ㎡당 3만~5만 원 수준
- 예: 300㎡ × 3.5만 원 = 1,050만 원
❗ 주의: 농지보전부담금은 면적에 정비례하여 부과되기 때문에,
규모가 클수록 전체 비용의 절반을 차지할 수도 있습니다.
🤝 5️⃣ 행정대행 및 설계사무소 수수료
지목 변경은 본인이 직접 할 수도 있지만,
많은 분들이 행정사무소, 설계사무소, 부동산 대행업체에 맡깁니다.
| 허가신청 대행 | 30만 ~ 100만 원 |
| 전체 변경 대행 (측량 포함) | 100만 ~ 300만 원 |
| 등기 대행 포함 패키지 | 200만 원 이상 |
✅ 대행을 맡길수록 편하긴 하지만, 모든 비용을 투명하게 견적받는 게 중요합니다.
🧾 실제 사례 – 지목 변경 비용 총정리
🔹 사례 1: 답 → 대 (전북 익산시, 150평)
| 농지전용허가 | 20만 원 |
| 형질변경 공사 | 2,250만 원 |
| 농지보전부담금 | 1,650만 원 |
| 측량 및 도면 | 80만 원 |
| 대행 수수료 | 150만 원 |
| 총합 | 약 4,150만 원 |
🔹 사례 2: 임야 → 전 (경기 여주시, 100평)
| 산지전용허가 | 40만 원 |
| 흙 메움 및 성토 | 1,200만 원 |
| 작물 식재 비용 | 100만 원 |
| 지목 변경 신청비 | 3만 원 |
| 총합 | 약 1,350만 원 |
📊 2025년 지목 변경 비용 트렌드
2025년 현재, 지목 변경 비용은 전반적으로 상승세를 보이고 있어요.
특히 정부의 농지·산지 보전 정책 강화로 인해 인허가 요건과 공사 조건이 까다로워지면서 비용도 함께 오르는 추세입니다.
🔺 상승 원인 요약:
- 농지보전부담금 단가 인상
- 산지전용허가 조건 강화 (기후 영향 평가 포함)
- 지역별 허가 기준 상이 → 중개 전문가 의존도 증가
- 형질 변경 공사 단가 인상 (자재비 + 인건비 상승)
❗ 예전처럼 수백만 원대 지목 변경은 드물어졌으며, 2025년 기준 최소 수천만 원을 예상해야 하는 사례가 늘고 있어요.
💡 비용 절감 실전 팁
지목 변경 비용을 줄이기 위해선 사전 전략이 필요해요. 다음 팁들을 기억해두세요:
- 도로 접한 땅을 선택하면 인허가 용이 → 비용 감소
- 농업진흥지역은 피하기 → 허가 거절 위험 줄임
- 여러 필지 공동 변경 신청 시 단가 절감 가능
- 대행사 수수료 비교는 반드시 2곳 이상
- 지자체 농업정책과 담당자와 사전 상담 추천
✅ 지목 변경 비용 체크리스트
- 지목 변경 목적 명확히 설정
- 현재 토지의 지목 및 용도지역 확인 (토지이음)
- 인허가 여부 파악 (농지전용 / 산지전용 / 개발행위)
- 형질 변경 범위 및 공사비 견적 확인
- 농지보전부담금 산출
- 측량·도면 작성 여부 결정
- 대행 필요 여부 판단 및 견적 비교
- 세금 및 등기 변경 후 정리까지 계획
🧠 마무리: 지목 변경 비용, 비용만 보지 말고 전략을 세우자
지목 변경은 단순히 "지목만 바꾸는 일"이 아니라
토지 가치 전체를 재구성하는 투자 행위입니다.
지목 변경 비용을 줄이기 위해 싸고 빠르게 처리하는 데만 집중하면,
나중에 허가 반려, 공사 재진행, 세금 누락 등 더 큰 손실이 날 수 있어요.
2025년 현재는 전문가 도움을 받되,
스스로도 흐름과 구조를 파악하는 것이 결국 가장 큰 절감 전략입니다.