지목 변경·토지 관련 인허가 : 지목 변경 후 건축허가 가능 여부 총정
지목 변경 후 건축허가 가능 여부는 단순히 지적도상의 지목을 ‘대지’로 바꾼다고 끝나는 문제가 아닙니다. 지목 변경은 ‘개발행위허가 또는 농지·산지전용 허가 → 건축허가 → 사용승인’까지 완료되어야 가능합니다. 절차, 요건, 주의사항을 2025년 7월 최신 기준으로 정리했습니다!
1️⃣ 지목이란 무엇인가요? 🤔
토지는 ‘지목(地目)’에 따라 활용 범위가 달라집니다. 국토정보시스템에는 약 28종의 지목이 있으며, 대표적으로 전(밭), 답(논), 임야, 대(대지), 잡종지 등이 있습니다.
- 대지(대): 건축허가가 가능한 지목
- 전·답·임야: 농업·임업용 토지로서 건축이 불가능하거나 제한됨
중요한 건, 지목만 바꾼다고 해서 바로 건축이 가능한 건 아니라는 점이에요. 실제로는 건축이 가능한 상태(형질변경, 사용승인 등)를 먼저 갖춘 뒤, 그 결과로서 지목을 ‘대지’로 변경할 수 있는 구조입니다.
2️⃣ 지목 변경의 요건과 순서 📋
지목 변경은 해당 토지의 이용실태가 변경되어야 가능하며, 단순한 의사만으로는 바꿀 수 없습니다.
✅ 기본 요건 3가지
요건설명
| 1. 형질변경 | 토지 모양이나 높이 등을 바꾸는 행위로, 대지 조성 목적일 경우 개발행위허가 필요 |
|---|---|
| 2. 용도변경 허가 | 농지전용허가, 산지전용허가, 개발행위허가 중 하나 필요 |
| 3. 건축 완료 후 사용승인 | 실제로 건축이 이루어져 사용승인까지 받아야 지목 변경 가능 |
🔁 절차 요약
- 개발행위허가 또는 전용허가(농지/산지 등)
- 토지 형질변경 공사 시행
- 건축허가 또는 건축신고 진행
- 건축물 사용승인 또는 준공검사 완료
- 관할 지적과에 지목변경 신청
지목변경 신청은 사용승인일로부터 60일 이내에 해야 하며, 현장조사와 서류심사를 거쳐 처리됩니다.
3️⃣ 건축허가와 지목 변경의 관계 🏠
건축을 하기 위해서 꼭 지목이 ‘대지’여야 하느냐? 라는 질문을 많이 받습니다.
🔹 실제 사례 예시
- 사례 1: 전 → 대지로 바꿔서 단독주택 신축
→ 농지전용허가 + 건축허가 + 사용승인 후 지목변경 가능 - 사례 2: 임야에 공장 신축 시도
→ 산지전용허가 + 개발행위허가 필요, 지목은 사용승인 후 ‘대’로 변경 가능
🔸 건축허가 전 지목만 변경? NO!
법제처의 유권해석에 따르면, 건축이 완료되어 사용승인을 받은 후에야 지목 변경이 가능합니다. 형식적으로만 ‘대지’로 지목 변경을 하고 실제 건축이 안 되어 있다면, 지목변경이 취소될 수도 있습니다.
4️⃣ 어떤 경우에 건축허가가 거절될까? 🚫
다음과 같은 경우에는 지목 변경을 했다고 해도 건축허가가 나오지 않을 수 있습니다.
- ✅ 용도지역이 주거지역이 아님: 도시계획상 생산녹지, 보전녹지 등이라면 건축 제한
- ✅ 개발행위허가 미이행: 지형 변경이나 진입도로 미확보 시 거절
- ✅ 건폐율·용적률 위반: 건축계획 자체가 기준을 초과
- ✅ 무허가 형질변경: 불법성 있는 형질변경 시 거절 또는 과태료 부과
특히, 농지나 임야에 무단 성토를 해놓고 대지처럼 사용하면서 건축하려는 경우가 많은데, 이 경우는 허가가 나지 않습니다.
5️⃣ 지목 변경 신청 방법과 구비서류 🗂
지목 변경은 건축이 완료된 이후, ‘사용승인일로부터 60일 이내’에 신청해야 합니다.
📑 제출 서류 목록 (예시)
- 지목변경 신청서 (관할 시·군·구 지적과)
- 건축물 사용승인서
- 건축허가서 및 설계도면
- 공사완료 확인서
- 토지대장, 건축물대장 등
신청 후 현장조사와 실태조사를 거쳐 지목이 ‘대’로 변경되며, 지적공부 및 등기부에도 반영됩니다.
6️⃣ 지목 변경만으로 끝? 실제 확인해야 할 것들 ✅
지목이 ‘대지’여도 다음 사항을 충족해야 건축이 가능합니다.
- 도로와의 접도 조건: 건축법상 최소 2m 이상 접해야 함
- 배수 및 인입 설비 가능 여부
- 용도지역에 따라 건축 제한 여부
- 토지 경계분쟁 여부
👉 단순히 등기부상 ‘대지’라고 해도 법적으로 건축이 불가능할 수 있으니, 지자체 건축과·지적과에 사전 상담은 필수입니다.
🧠 실무자가 자주 놓치는 포인트 5가지
지목 변경과 건축허가를 추진하다 보면 다음과 같은 **‘실수’ 또는 ‘오해’**가 자주 발생합니다. 특히 실거주를 목적으로 한 신축이나 근생용 건축 시 꼭 체크해보세요.
1. 지목이 대지면 건축이 무조건 가능하다? ❌
아닙니다. 지목이 ‘대’라도 법적으로 도시계획시설로 지정되어 있거나, 접도 요건을 충족하지 못한 경우 건축이 불가능합니다. 또한, 도시계획상 제한(예: 문화재 보호구역, 하천구역 등)이 걸려 있다면 설계 자체가 반려될 수 있습니다.
2. 농지전용허가만 받으면 바로 건축 가능? ❌
농지전용허가는 농지의 용도를 변경해 형질변경할 수 있는 '허가'일 뿐입니다. 이를 바탕으로 실제 토지를 대지처럼 조성하고, 이후 건축허가나 건축신고를 거쳐야만 건축이 가능하죠. 그 전까지는 농지로 간주됩니다.
3. 대지조성 후 바로 지목변경? ❌
형질변경을 완료했다 하더라도, 건축행위가 수반되지 않았다면 지목 변경은 승인되지 않습니다. 즉, 건축물 사용승인 후 ‘결과로서’ 지목 변경이 가능한 구조입니다.
4. 등기부상 '대지'인데 왜 건축허가가 안되나요?
등기부상 ‘대지’로 되어 있어도, 현황이 농지나 임야처럼 사용되고 있고, 도로 접도나 배수조건 등이 충족되지 않으면 허가가 반려될 수 있습니다. 이런 경우 관할 건축과에서 현장조사 후 판단하게 됩니다.
5. 임의로 형질변경 후 신고하면 된다? ❌
절대 안 됩니다. 무허가 형질변경은 과태료 및 원상복구 명령의 대상이 되며, 건축허가도 자동으로 반려될 가능성이 높습니다. 반드시 개발행위허가 또는 전용허가를 선행하세요.
7️⃣ 마무리 요약 정리 🧾
구분요약
| 지목 변경 가능 시점 | 건축 사용승인 이후 |
|---|---|
| 필수 선행 조건 | 전용허가 + 형질변경 + 건축허가 + 사용승인 |
| 신청 기한 | 사용승인 후 60일 이내 |
| 주의사항 | 무허가 변경 시 지목 변경 거절 가능 |
| 건축 가능 여부 | ‘대지’로 변경되었고 도로 접도 등 요건 충족 시 가능 |
📌 꼭 기억하세요!
- 지목 변경은 목적이 아닌 결과입니다.
- 건축 가능한 상태를 먼저 만들고, 그 결과로 지목을 바꾸는 구조죠.
- 농지/임야를 매입했더라도, 절차 없이 형질변경하거나 지목 변경 시도하면 불법입니다.
- 건축허가 = 지목 변경 → X ❌
지목 변경 = 건축 완료 이후 → O ✅