토지 합병 인허가 방법, 한 번에 끝내는 2025년 가이드
토지 두 필지를 하나로 합쳐야 할 이유는 다양합니다.
건축 기준을 충족하거나, 재산세 절세, 개발 편의성 확보를 위해 '토지 합병'은 실무상 매우 유용한 수단입니다.
하지만 아무 토지나 합칠 수는 없으며, 지목·면적·경계·소유관계 등에 따라 가능 여부가 갈립니다.
2025년 7월 현재 기준으로 토지 합병 인허가 방법에 대해 정리했습니다.
실제 인허가 절차와 서류, 주의사항까지 실무 중심으로 한 번에 끝내는 2025년 가이드이오니,
한 번에 접수하고 빠르게 승인받고 싶다면 반드시 이 글을 참고해보세요.
✅ 토지 합병이 필요한 이유는?
토지 합병이란, 두 필지 이상의 토지를 하나로 통합해 새로운 지번을 부여받는 절차를 말합니다.
주된 목적은?
- 🏗️ 건축 기준 충족: 건축법상 최소 면적 기준 확보
- 💰 세금 효율화: 재산세·종부세 과세 기준 단순화
- 🧾 서류 정리: 한 필지로 묶어 권리관계 단순화
- 🏘️ 용도지역 맞춤: 개발사업의 효율성 향상
예시: 도로 폭이 좁아 건축이 불가했던 필지를 합쳐 진입로 요건을 확보하는 사례
📌 토지 합병 가능한 조건 정리
| 📍 지목 | 동일 지목일 것 (예: 둘 다 '대') |
| 👤 소유자 | 동일인 명의 |
| 📐 면적 | 1필지 면적 기준 이상 유지 |
| 🗺️ 위치 | 인접한 토지일 것 |
| 🧾 권리관계 | 근저당·압류 등 있는 경우 일부 제한 |
❗ 지목이 다를 경우, 먼저 지목 변경 후 합병이 필요합니다.
❗ 지적정리(측량) 완료된 토지만 합병 가능해요.
📝 토지 합병 인허가 절차 (2025년 기준)
2025년 현재, 토지 합병은 관할 시·군·구청 지적과 또는 민원센터를 통해 진행합니다.
전체 절차는 다음과 같아요:
- 토지이용계획 및 지적도 확인
- 지목·소유자·경계 요건 확인
- 토지 합병 신청서 제출
- 지적공사 측량 진행
- 합병 인허가 및 지적도 수정
- 새로운 지번 부여 및 등기 정리
🔄 토지 합병 절차, 단계별 실무 흐름 예시
실제로 토지 합병을 진행할 때 겪는 디테일한 절차를 아래와 같이 설명할 수 있어요:
1단계: 토지이용계획 확인
정부24 또는 토지이음 사이트를 통해 해당 토지의 용도지역, 지목, 제한사항 등을 확인합니다.
개발제한구역이나 도시계획 시설 부지일 경우, 합병이 불가능할 수 있어요.
2단계: 측량 신청 및 경계 확인
대한지적공사 또는 민간 측량업체에 지적측량을 의뢰합니다.
이때 기존 경계석이 명확하지 않거나, 인접 필지와 분쟁이 있는 경우 시간이 더 소요됩니다.
3단계: 행정접수
관할 시·군·구청 지적과에 합병 신청서 및 구비서류를 제출합니다.
이때 등기부등본, 토지대장, 신분증, 위임장 등이 필요하며, 주민센터를 통해 간편 신청도 가능해요.
4단계: 지적도 수정 및 합병 완료
신청 후 평균 10~15일 내에 새로운 지번이 부여되고, 지적도에 반영된 변경 사항이 전산에 입력됩니다.
이후 새로운 면적, 지목, 소유권을 반영해 등기소에서 정리하면 전체 절차가 완료됩니다.
💡 실제로는 '지목 통일 → 측량 → 서류 제출 → 승인 → 등기 변경' 순으로 진행됩니다.
각각의 단계에서 예상보다 지연될 수 있으니, 최소 3주 정도 여유를 잡는 것이 안전합니다.
📂 토지 합병 신청 시 필요한 서류
- ✅ 토지 합병 신청서 (행정서식 53호 등)
- ✅ 토지대장 및 지적도 사본
- ✅ 소유자 신분증 사본
- ✅ 위임장 (대리 신청 시)
- ✅ 측량 신청서 (지적측량 포함)
- ✅ 기타 필요 시: 건축허가서, 용도지역 확인서 등
🧮 토지 합병 비용은?
2025년 기준, 토지 합병 비용은 평균 40만~70만 원 사이입니다.
| 📏 지적측량비 | 25만~40만 원 |
| 🗂️ 행정수수료 | 2만~3만 원 |
| 🧾 등기수수료 | 5만~10만 원 |
| 🧑💼 대리인 수수료 (선택) | 10만~30만 원 |
🛠️ 실무에서 주의해야 할 필지 조건 체크
📌 1. 지목이 다르면 합병 불가
예: '대'와 '답', '임야'와 '전'은 합병 불가.
→ 지목 변경 선행 필수
📌 2. 공유지일 경우 전원의 동의 필요
공유자 도장 및 서류가 모두 준비되어야 접수 가능
📌 3. 경계 불명확 시 측량 지연
→ 사전에 측량계획 수립 필요
📌 4. 토지에 근저당이나 가압류가 있으면 일부 제한
→ 소유권 정리 후 신청 권장
📊 토지 합병 전후 사례
✅ 사례 1: 건축 가능면적 확보
- 전제: 대지 49㎡ + 전 51㎡ → 둘 다 건축불가
- 전략: '전' 지목 변경 → 합병 → 100㎡ 확보
- 결과: 단독주택 신축 가능
✅ 사례 2: 종부세 기준 피하기
- 전제: 동일 소유자 인접 토지 2필지 보유 (800㎡씩)
- 전략: 합병 → 1세대 1주택 특례 적용
- 효과: 종부세 비과세 대상 전환
🙋♂️ 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 서로 떨어진 토지도 합병 가능?
→ ❌ 불가. 반드시 인접 필지여야 함.
Q. 공동명의 토지도 합병 가능?
→ 가능. 단, 전원 동의 필수.
Q. 지목이 다른 토지 합병 가능?
→ ❌ 불가. 먼저 지목 통일 후 합병해야 함.
🧭 토지 합병 후 꼭 챙겨야 할 후속 절차
- 📑 등기부등본 수정: 새로운 지번, 면적, 소유권 갱신
- 📈 공시지가 확인: 필지 병합에 따른 공시지가 변동 가능
- 🧾 세무 신고: 종부세, 재산세 항목 변동 시 반영 필요
- 🏗️ 건축 인허가 연계: 합병 완료 후 건축허가 신청 진행
✅ 마무리: 토지 합병, 복잡하지만 가치 있는 선택
토지 합병은 지적정리, 세금 전략, 개발계획 등과 맞물리는 중요한 작업입니다.
단순히 지적도 정리를 넘어서, 부동산 활용성과 가치를 높이는 핵심 포인트로 작용해요.
충분한 사전 검토와 계획, 전문가와의 상담을 통해
건축 허가, 세무 전략, 개발 편의성까지 염두에 두고 토지 합병을 전략적으로 접근해보세요!