건축물 용도 위반은 단순한 행정위반이 아닌, 엄연한 법 위반으로 벌금, 과태료, 강제철거, 재산 손실까지 초래할 수 있습니다.
특히 오피스텔, 근린생활시설, 창고시설 등에서 자주 발생하며, 한 번 적발되면 수년간 행정처분이 반복될 수 있습니다.
2025년 기준, 실제 벌금 부과 사례와 함께 용도 위반의 위험성과 예방법을 정리해드립니다.
1️⃣ 오피스텔을 불법 숙박업으로 운영하다 벌금 700만 원 😱
가장 흔한 용도 위반 사례 중 하나는 오피스텔을 숙박업으로 사용하는 경우입니다.
오피스텔은 '업무용' 또는 '준주택' 용도로 허가된 건축물이지만, 실제로는 단기 임대, 에어비앤비, 게스트하우스로 운영되는 일이 잦죠.
서울 마포구 A씨는 오피스텔 4세대를 월세로 임대받은 뒤, 이를 외국인 관광객에게 숙박형으로 운영했습니다.
하지만 해당 오피스텔은 '업무시설'로 등록돼 있었고, 위생 설비나 소방 기준도 숙박업 기준을 충족하지 않았죠.
구청에서는 현장 조사를 통해 불법 숙박행위를 적발하고, 건축법 제14조(용도 위반 금지) 위반으로 1세대당 150만 원, 총 600만 원의 이행강제금을 부과했습니다.
추가로 식품위생법 위반까지 포함돼 총 벌금은 700만 원을 넘겼습니다.
추가로, 해당 사례에서는 구청으로부터 단순한 과태료 처분 외에도 영업 중지 명령 및 이행강제금 재부과가 이어졌습니다.
행정처분 후에도 원상복구 조치가 이뤄지지 않자, 구청은 매월 반복적으로 이행강제금 150만 원씩을 추가로 부과했죠.
해당 오피스텔은 결국 ‘불법 용도 변경’이라는 꼬리표가 붙어 부동산 거래 시 매수인의 신뢰를 잃었고, 매매가가 인근 대비 20% 가까이 하락했습니다.
이런 사례는 단순한 법적 처벌을 넘어 자산 가치 하락으로도 이어지므로, 처음부터 허가받은 목적 외 사용은 절대 피해야 합니다.
2️⃣ 근린생활시설을 무단 주거용으로 사용한 1억 원대 과태료 사례 🏘️
근린생활시설을 주거용으로 사용하는 경우도 매우 흔한 위반 사례입니다.
특히 원룸 형태로 리모델링한 뒤 월세로 임대하는 형태가 대표적이죠.
경기도 성남시 B씨는 1층 상가로 되어 있는 ‘근린생활시설’을 내부 리모델링해 8개의 원룸으로 나눠 임대했습니다.
하지만 해당 건물은 상업지역 내 1종 근린생활시설로 용도허가가 난 곳으로, 주거용도는 허가되지 않았죠.
구청에서는 내부 조사 후 건축법 제14조 위반으로 이행강제금 8,000만원, 리모델링 위반으로 추가 과태료 2,000만원을 부과했습니다. 총 1억원이 넘는 벌금입니다.
근린생활시설을 주거용으로 사용하는 것은 생각보다 더 큰 리스크를 내포합니다.
특히 원룸 형태로 쪼개서 임대하는 구조는 소방안전법, 건축법, 주택법, 주거환경관리조례 등을 모두 위반할 수 있습니다.
위 사례의 B씨는 불법 원룸 운영 사실이 세입자의 민원으로 적발되었는데요, 입주민이 ‘화장실에서 악취가 지속되고 화재 경보기도 없었다’며 관할 구청에 민원을 제기해 단속이 시작되었습니다.
이후 세입자 보호법 위반까지 연결되며 민사 소송에 휘말렸고, 결국 철거 명령을 받은 후 강제 집행으로 공실이 생기고 투자금 손실까지 발생하게 되었죠.
근생시설을 임대목적으로 활용할 계획이라면, 반드시 건축사와의 협의를 통해 사전에 용도변경 및 내부 구조 변경 인허가 절차를 선행해야 합니다.
특히 다가구형, 셰어하우스, 코리빙 구조는 더욱 까다로운 기준이 적용되므로 건축허가 + 소방법 검토 + 주민 동의 여부까지 철저히 점검해야 안전합니다.
3️⃣ 창고시설을 무단 사무실로 활용하다 적발된 법인 사례 💼
‘창고시설’을 싸게 임대받아 물류사무소, IT창업사무실 등으로 쓰는 사례가 늘고 있지만, 이 또한 엄연한 용도 위반에 해당될 수 있습니다.
인천 소재 한 물류업체는 산업단지 내 창고시설을 임대받아 직원 10명이 근무하는 사무소로 사용했습니다.
창고 내에는 데스크, 프린터, 회의실까지 설치됐고, 정작 창고 기능은 거의 사용되지 않았죠.
단지관리공단에서 민원이 접수되자 관할 구청이 조사에 착수, 해당 업체에 건축법상 용도 위반으로 과태료 1,500만원을 부과하고, 해당 공간의 사무용 사용을 즉시 중단하라는 시정명령을 내렸습니다.
해당 법인은 벌금 처분 외에도 산업단지 입주 계약 해지 위기까지 직면했습니다.
산업단지 내 건축물은 일반 도시지역보다 훨씬 엄격한 용도관리 기준이 적용되며, 국가·지자체·공기업이 직접 운영하는 경우가 많아 계약위반 시 강제퇴거 또는 입주자격 박탈로 이어질 수 있습니다.
무엇보다 창고시설을 사무공간으로 활용할 경우, 직원 상주에 필요한 조명, 환기, 화장실, 냉난방 기준을 충족하지 못해 산업안전법 및 근로기준법 위반으로도 번질 수 있습니다.
실제로 일부 창업기업이 창고시설에서 초기 팀빌딩을 하다, 고용노동부의 산업안전 점검에 적발되어 수백만 원의 벌금을 낸 사례도 있죠. 이런 이유로 최근에는 창고 용도를 사무실로 바꾸는 ‘용도변경형 리모델링’ 수요가 늘고 있지만, 해당 절차는 인허가와 세금, 공사 안전관리까지 전방위적으로 검토해야 하며 건축사 또는 감리자 입회 없이 임의 공사는 불법입니다.
작은 회사라도 안전하고 합법적인 공간에서 출발해야만 안정적인 사업 지속이 가능하다는 점을 명심해야 합니다.
✅ 마무리 요약 & 예방법
| 구분 | 잘못된 사용 | 벌금 규모 |
| 오피스텔 | 단기 숙박업 | 700만원 +@ |
| 근생시설 | 원룸 임대 | 1억원 이상 |
| 창고시설 | 사무실 | 1,500만원 이상 |
건축물의 용도 위반은 단순한 실수가 아닌 법적 처벌 대상이며, 자산 가치 하락으로까지 이어질 수 있습니다.
반드시 사전 용도 확인 → 필요 시 용도변경 신청 → 구조 변경 전 인허가 확보 → 실제 사용 시 지속 점검!
이 네 가지를 체크해두면 벌금이나 이행강제금으로 인한 불이익을 막을 수 있습니다.