부동산 투자에서 가장 흔한 착각 중 하나는 ‘수익률이 무조건 나올 것’이라는 기대입니다.
하지만 현실은 냉정하죠.
공실, 관리비, 상권 침체 등 변수 하나만 잘못 판단해도 임대료 수익이 기대에 못 미치거나, 심지어 적자 전환이 되기도 합니다.
이번 글에서는 실제 현장에서 있었던 임대 수익 실패 사례 3가지를 통해,
투자 전 반드시 점검해야 할 요소들을 소개합니다.
소형 상가, 오피스텔, 원룸 임대 등 임대료 수익이 예상보다 낮은 실패 사례를 유형별로 정리하였으니 꼭 참고하세요.
📉 1. 보장된 상권이라 믿었는데… 소형 상가 실패 사례
서울 근교의 A씨는 2023년 말, 신도시 초입에 있는 1층 소형 상가를 분양받았습니다.
분양 당시 설명은 화려했죠.
"바로 옆 아파트 2000세대", "도보 3분 거리 대형마트 예정", "유동인구 풍부".
하지만 2년이 지난 2025년 현재, 이 상가의 임대료는 당초 예상보다 30% 가까이 낮게 책정되어 운영 중입니다.
왜 실패했을까?
- 입주시기 착오: 아파트 입주가 분양보다 1년 지연됐고, 입주율도 50% 미만으로 낮았습니다.
- 상권 분산: 바로 옆 대로변 상가에 더 큰 브랜드 매장이 입점하면서 고객이 분산.
- 업종 제한: 1층 상가임에도 불구하고 관리규약상 식음료 업종 입점 불가.
- 공실 리스크 미반영: 6개월 이상 공실 상태가 지속됐지만, 이는 수익률 산정 시 고려되지 않았던 부분.
핵심 교훈
👉 수익률 계산 시 반드시 ‘공실률’과 ‘입주시기 리스크’를 포함해야 하며, “아파트 옆 = 상권 활성화”라는 등식은 무조건적인 기준이 될 수 없습니다.
또한 상권이 형성되기 전에는 광고비나 프로모션 비용도 함께 고려되어야 해요.
소형 상가의 경우, 초기 입점 업종이 중요한데, 공실을 줄이기 위한 전략적인 업종 유치도 필요합니다.
예비 임차인이 원하는 수요를 조사하지 않은 채 단순히 유동인구만 보고 판단하면 실패 확률이 높아져요.
상가의 층수, 가시성, 접근성 같은 입지 조건도 투자 성공에 큰 영향을 미칩니다.
🚫 2. 풀옵션 원룸인데 왜 안 나갈까? 오피스텔 실패 사례
B씨는 2024년 초, 대학가 인근에 위치한 풀옵션 오피스텔을 전세 대신 월세용으로 투자했습니다.
중개업소에서는 “MZ세대 선호도 높고, 바로 입주 가능”하다는 말에 매수했죠.
하지만 결과는 예상과 달랐습니다.
보증금은 낮춰줘야 했고, 월세도 시장가보다 15만 원 이상 낮게 받아야만 했습니다.
실패 원인 분석
- 공급 과잉: 해당 지역에는 동시기 준공된 유사 오피스텔이 300세대 이상 공급됨.
- 수요층 착오: 대학가이긴 하나, 해당 오피스텔은 ‘역세권과 멀고 편의시설 부족’으로 수요 저조.
- 관리비 부담: 풀옵션 오피스텔의 전기·관리비가 비싸다는 이유로 거주 회피.
- 브랜드 선호 차이: 건축 마감재나 인테리어가 기대 이하 → 경쟁 단지에 비해 이미지 약함.
핵심 교훈
👉 “옵션 좋다 = 수요 있다”는 공식은 성립하지 않으며, 단기 임대 시장의 흐름과 경쟁 공급 물량을 반드시 체크해야 합니다.
또한, 해당 지역 학생들의 거주 선호도와 통학 경로도 철저히 파악했어야 했습니다.
풀옵션이라는 조건이 장점이 아닌 부담으로 작용할 수 있는 환경인지 분석이 부족했어요.
공용 공간의 위생 상태, 건물 관리 상태도 공실률을 높이는 요소였고, SNS나 커뮤니티에서의 입소문 관리도 중요하다는 점이 드러났습니다.
⚠️ 3. 수익률 계산은 맞았는데? 상가 겸용 주택 실패 사례
C씨는 2022년 말, 지방 중소도시에 있는 상가주택(1층 상가, 2~3층 주택)을 매입했습니다.
임차인이 있는 상태였고, 연 임대 수익률도 6% 이상으로 계산되어 매입을 결정했죠.
하지만 2025년 현재 순수익은 연 3%도 채 되지 않는 상황입니다.
문제는?
- 임차인 퇴거 후 공실: 기존 임차인이 중도 계약 해지. 새 임차인을 구하는 데 5개월 소요.
- 시설 리모델링 비용: 공실 후 다시 임대하려면 인테리어 전면 교체가 필요했음 (비용 약 1500만 원).
- 임대료 인하 압박: 지역 경기 침체로 인해 기존 임대료보다 20% 낮춰야만 계약 성사.
- 세금·대출이자 상승: 이자 비용이 당초 예상보다 1.5%p 상승하면서 실제 현금 흐름 악화.
핵심 교훈
👉 실투자금만 고려할 것이 아니라, 유지보수비용·이자율 변동·임차인 퇴거 리스크까지 수익률 시뮬레이션에 포함해야 합니다.
특히, 상가주택은 1층 공실이 전체 자산가치에 영향을 주는 구조이기 때문에, 임차인의 업종 안정성과 장기 계약 가능 여부를 꼼꼼히 따져야 해요.
건축물의 노후도, 지역상권의 재편 가능성, 임대료 인상 가능성 등도 종합적으로 반영했어야 합니다.
지방 부동산일수록 ‘현장답사’와 ‘관리 가능성’을 우선 검토해야 안전한 투자가 가능합니다.
✅ 마무리: 임대수익, 숫자보다 리스크를 먼저 보라
임대료 수익을 기대하고 부동산에 투자하는 건 자연스러운 일이에요.
하지만 수익률 계산표 한 장으로는 실제 리스크를 모두 예측하기 어렵습니다.
현장에 가보고, 주변을 걷고, 낮과 밤의 분위기를 살펴보고, 인근 임차인 이야기를 들어보는 것이 결국 가장 강력한 사전조사입니다.
2025년 현재, 부동산 시장은 단순히 “위치 좋다”, “신축이다”만으로 성공하기 힘든 구조로 변하고 있어요.
변수는 늘 존재하고, 수익률은 현장과 전략에 따라 달라집니다.
단 한 번의 투자라도 실패하지 않기 위해선, 정보보다 현장을, 숫자보다 사람을 먼저 보세요.
진짜 수익은 엑셀 시트가 아니라, ‘현장에서 발로 뛰는 투자자’에게 돌아갑니다.